Rentowność nieruchomości: jak obliczyć zwrot z inwestycji ROI i ROE?

Rynek nieruchomości cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Z roku na rok rośnie też cena mieszkań. Polacy dysponujący wolną gotówką, zamiast inwestować je w nieopłacalne lokaty bankowe, coraz częściej decydują się na inwestycję w mieszkanie. Ale czy taka forma inwestycji jest opłacalna?

W co inwestować?

Nieruchomości są coraz popularniejszą formą inwestycji. Wydają się o wiele bardziej opłacalne niż inwestowanie w niskoprocentowe lokaty bankowe.  Coraz częściej decydujemy się na zakup mieszkania pod wynajmem, licząc na spory zarobek. Jak w rzeczywistości wygląda rentowność nieruchomości? Według szacunków ekspertów aktualna stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość wynosi około 4-7 proc. Brzmi dość optymistycznie. Okazuje się jednak, że po uwzględnieniu amortyzacji, zysk ten kształtuje się raczej na poziomie 2-4 proc. rocznie. W przypadku nieruchomości w dobrej lokalizacji, możemy liczyć na 3-5 proc. zysku. Należy jednak pamiętać, że szacunkowa stopa zwrotu jest jedynie wielkością orientacyjną i w rzeczywistości może się znacząco różnic. Tutaj jednak mówimy już o ryzyku inwestycyjnym. Jak wynika z rankingu Rentier.io, aktualnie najbardziej opłacalne inwestycje to te, które poczynimy w Gdańsku i Lublinie, a następnie udostępnimy je na wynajem. W cenie są niewielkie mieszkanie o powierzchni od 35 do 40 m2.

Rentowność najmu jest jedną z podstawowych kwestii, o jakich powinieneś pamiętać jako właściciel nieruchomości. Niezależnie czy masz do wynajęcia mieszkanie, dom czy lokal użytkowy – warto wiedzieć, na jakie zyski możesz liczyć z wynajmu swojej własności.

Rentowność inwestycji (ROI): jak ją obliczyć?

Jeśli chcemy oszacować rentowność inwestycji możemy to zrobić w prosty sposób. Dane, jakich będziemy potrzebować to przede wszystkim łączne koszty związane z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem, a także szacunkowy dochód w skali roku. Ocena kosztów powinna być bowiem punktem wyjścia do końcowej oceny rentowności. Jak więc obliczyć rentowność inwestycji? W dużym uproszczeniu rentowność inwestycji to dochód netto z nieruchomości w skali roku, podzielony przez jej wartość. Pamiętajmy jednak, że w celu oszacowania dochodu z nieruchomości powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko jej cenę, koszty podatku czy chociażby remontu, ale także sumę wszystkich kosztów miesięcznych i rocznych. Nie możemy zapominać o opłatach administracyjnych, opłatach za wodę, gaz i prąd, czy chociażby kosztach ubezpieczenia nieruchomości.

Wyróżnia się dwa rodzaje rentowności: rentowność inwestycji ROI (ang. Return on Investment), czyli wskaźnik informujący o zwrocie z inwestycji oraz rentowność kapitału ROE (ang. Return on Equity), który mówi o zwrocie z faktycznie zainwestowanych przez nas środków.

Jak obliczyć ROI?

W przypadku współczynnika ROI, pod uwagę bierzemy roczne przychody z najmu dzielone przez wszystkie zainwestowane pieniądze, a całość mnożymy razy 100 proc. A czym są roczne przychodzi? Są to pieniądze, które idą do kieszeni właściciela, a więc z wyłączeniem wszelkich opłat.

ROI = roczny przychód z najmu / całość zainwestowanych pieniędzy * 100 proc.

Celem przybliżenia istoty współczynnika ROI, przygotowaliśmy małą kalkulację. Załóżmy, że planujemy zakup mieszkania o wartości rynkowej równej 450 tys. zł. Lokal wymaga jednak drobnego remontu, na który będziemy musieli wyłożyć dodatkowe pieniądze. To wraz w urządzeniem pochłonie około 100 tys. zł. W tym momencie cena zakupy rośnie nam do 550 tys. zł. Gotowe mieszkanie planujemy wynająć na 2500 zł miesięcznie i jest to nasz dochód, ponieważ wszelkie opłaty będzie pokrywał najemca. W skali roku zarobimy więc 30 tys. zł. W związku z tym: roczny przychód z najmu dzielony przez cenę zakupu pomnożony przez 100 proc, daje nam współczynnik ROI wynoszący 5,5 proc.

Jak obliczyć ROE?

Z kolei ROE, choć często bywa mylony z ROI, wylicza zupełnie inną wartość. Współczynnik ROE mówi nam, ile jesteśmy w stanie faktycznie zarobić na zainwestowanych przez nas pieniądzach. Czym różni się od ROI? ROE przyda nam się w momencie, gdy nieruchomość będziemy finansować także kredytem. Obliczenie wskaźnika ROE będzie podobne jak w powyższym przykładzie, z tą różnicą, że pod uwagę brane będą tylko i wyłącznie zainwestowane przez nas pieniądze, czyli nasz wkład własny.

ROE = roczny przychód z najmu / zainwestowany kapitał * 100 proc.

W naszym przypadku będzie to 10 proc. wartości nieruchomości, czyli 45 tys. zł. Do tego doliczyć musimy jednak comiesięczną ratę kredytu, która wynosi 1500 zł.  Tym sposobem, za sam wynajem otrzymujemy 30 tys. zł w skali roku, ale od tego odejmujemy raty kredytu, co daje nam 18 tys. zł. Całość dzielimy przez sumę zainwestowanych pieniędzy, czyli wkład własny, budżet przeznaczony na remont oraz prowizję od kredytu w wysokości 4 tys. zł. W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, wskaźnik ROE będzie wynosił dokładnie 8,1 proc.

Wyliczenie ogólnej rentowności mieszkania służy przede wszystkim sprawdzeniu stosunku ceny za daną nieruchomość i potencjalnego zysku, jaki możemy uzyskać z wynajmu. Jeśli planujemy zakup mieszkania z przeznaczeniem inwestycyjnym, warto poznać jego rentowność, aby przekonać się, czy nasza inwestycja będzie na pewno opłacalna.