Rentowność nieruchomości: jak obliczyć zwrot z inwestycji ROI i ROE?

Aktualizacja:
Rentowność nieruchomości

W branży nieruchomości chodzą słuchy, że ostatnimi czasy Polacy zdecydowanie chętniej wynajmują mieszkanie niż kupują je na własność. Jeśli jednak decydują się na kupno mieszkania, zazwyczaj robią to z przeznaczeniem inwestycyjnym. Tylko czy inwestowanie w mieszkanie rzeczywiście się opłaca? Na jakim poziomie kształtuje się rentowność z najmu? Jak sprawdzić, czy planowana inwestycja okaże się rentowna?

Rynek nieruchomości cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Z roku na rok rośnie też cena mieszkań. Polacy dysponujący wolną gotówką, zamiast inwestować je w nieopłacalne lokaty bankowe, coraz częściej decydują się na inwestycję w mieszkanie. Ale czy taka forma inwestycji jest opłacalna?

W co inwestować?

Nieruchomości są coraz popularniejszą formą inwestycji. Wydają się o wiele bardziej opłacalne niż inwestowanie w niskoprocentowe lokaty bankowe.  Coraz częściej decydujemy się na zakup mieszkania pod wynajmem, licząc na spory zarobek. Jak w rzeczywistości wygląda rentowność nieruchomości? Według szacunków ekspertów aktualna stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość wynosi około 4-7 proc. Brzmi dość optymistycznie. Okazuje się jednak, że po uwzględnieniu amortyzacji, zysk ten kształtuje się raczej na poziomie 2-4 proc. rocznie. W przypadku nieruchomości w dobrej lokalizacji, możemy liczyć na 3-5 proc. zysku. Należy jednak pamiętać, że szacunkowa stopa zwrotu jest jedynie wielkością orientacyjną i w rzeczywistości może się znacząco różnic. Tutaj jednak mówimy już o ryzyku inwestycyjnym. Jak wynika z rankingu Rentier.io, aktualnie najbardziej opłacalne inwestycje to te, które poczynimy w Gdańsku i Lublinie, a następnie udostępnimy je na wynajem. W cenie są niewielkie mieszkanie o powierzchni od 35 do 40 m2.

Rentowność najmu jest jedną z podstawowych kwestii, o jakich powinieneś pamiętać jako właściciel nieruchomości. Niezależnie czy masz do wynajęcia mieszkanie, dom czy lokal użytkowy – warto wiedzieć, na jakie zyski możesz liczyć z wynajmu swojej własności.

Sprawdź też:  Rynek nieruchomości w czasach inflacji 

Rentowność inwestycji (ROI): jak ją obliczyć?

Jeśli chcemy oszacować rentowność inwestycji możemy to zrobić w prosty sposób. Dane, jakich będziemy potrzebować to przede wszystkim łączne koszty związane z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem, a także szacunkowy dochód w skali roku. Ocena kosztów powinna być bowiem punktem wyjścia do końcowej oceny rentowności. Jak więc obliczyć rentowność inwestycji? W dużym uproszczeniu rentowność inwestycji to dochód netto z nieruchomości w skali roku, podzielony przez jej wartość. Pamiętajmy jednak, że w celu oszacowania dochodu z nieruchomości powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko jej cenę, koszty podatku czy chociażby remontu, ale także sumę wszystkich kosztów miesięcznych i rocznych. Nie możemy zapominać o opłatach administracyjnych, opłatach za wodę, gaz i prąd, czy chociażby kosztach ubezpieczenia nieruchomości.

Wyróżnia się dwa rodzaje rentowności: rentowność inwestycji ROI (ang. Return on Investment), czyli wskaźnik informujący o zwrocie z inwestycji oraz rentowność kapitału ROE (ang. Return on Equity), który mówi o zwrocie z faktycznie zainwestowanych przez nas środków.

Jak obliczyć ROI?

W przypadku współczynnika ROI, pod uwagę bierzemy roczne przychody z najmu dzielone przez wszystkie zainwestowane pieniądze, a całość mnożymy razy 100 proc. A czym są roczne przychodzi? Są to pieniądze, które idą do kieszeni właściciela, a więc z wyłączeniem wszelkich opłat.

ROI = roczny przychód z najmu / całość zainwestowanych pieniędzy * 100 proc.

Celem przybliżenia istoty współczynnika ROI, przygotowaliśmy małą kalkulację. Załóżmy, że planujemy zakup mieszkania o wartości rynkowej równej 450 tys. zł. Lokal wymaga jednak drobnego remontu, na który będziemy musieli wyłożyć dodatkowe pieniądze. To wraz w urządzeniem pochłonie około 100 tys. zł. W tym momencie cena zakupy rośnie nam do 550 tys. zł. Gotowe mieszkanie planujemy wynająć na 2500 zł miesięcznie i jest to nasz dochód, ponieważ wszelkie opłaty będzie pokrywał najemca. W skali roku zarobimy więc 30 tys. zł. W związku z tym: roczny przychód z najmu dzielony przez cenę zakupu pomnożony przez 100 proc, daje nam współczynnik ROI wynoszący 5,5 proc.

Jak obliczyć ROE?

Z kolei ROE, choć często bywa mylony z ROI, wylicza zupełnie inną wartość. Współczynnik ROE mówi nam, ile jesteśmy w stanie faktycznie zarobić na zainwestowanych przez nas pieniądzach. Czym różni się od ROI? ROE przyda nam się w momencie, gdy nieruchomość będziemy finansować także kredytem. Obliczenie wskaźnika ROE będzie podobne jak w powyższym przykładzie, z tą różnicą, że pod uwagę brane będą tylko i wyłącznie zainwestowane przez nas pieniądze, czyli nasz wkład własny.

ROE = roczny przychód z najmu / zainwestowany kapitał * 100 proc.

W naszym przypadku będzie to 10 proc. wartości nieruchomości, czyli 45 tys. zł. Do tego doliczyć musimy jednak comiesięczną ratę kredytu, która wynosi 1500 zł.  Tym sposobem, za sam wynajem otrzymujemy 30 tys. zł w skali roku, ale od tego odejmujemy raty kredytu, co daje nam 18 tys. zł. Całość dzielimy przez sumę zainwestowanych pieniędzy, czyli wkład własny, budżet przeznaczony na remont oraz prowizję od kredytu w wysokości 4 tys. zł. W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, wskaźnik ROE będzie wynosił dokładnie 8,1 proc.

Wyliczenie ogólnej rentowności mieszkania służy przede wszystkim sprawdzeniu stosunku ceny za daną nieruchomość i potencjalnego zysku, jaki możemy uzyskać z wynajmu. Jeśli planujemy zakup mieszkania z przeznaczeniem inwestycyjnym, warto poznać jego rentowność, aby przekonać się, czy nasza inwestycja będzie na pewno opłacalna.

Podsumowanie

  1. Według szacunków ekspertów aktualna stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość wynosi około 4-7 proc., choć po uwzględnieniu amortyzacji, zysk ten kształtuje się raczej na poziomie 2-4 proc. rocznie.
  2. Rentowność inwestycji to dochód netto z nieruchomości w skali roku, podzielony przez jej wartość.
  3. Wyróżnia się dwa rodzaje rentowności: rentowność inwestycji ROI, czyli wskaźnik informujący o zwrocie z inwestycji oraz rentowność kapitału ROE, który mówi o zwrocie z faktycznie zainwestowanych przez nas środków.


Redaktor Punkta
 
Ekspert ds. ubezpieczeń 

Artykuł, który czytasz został napisany przez jednego z ekspertów multiagencji Punkta. Staramy się przekazać całą naszą wiedzę na temat polis oraz towarzystw ubezpieczeniowych, aby świat ubezpieczeń stał się dla Ciebie jasny i zrozumiały.  

Wskaż miesiąc końca polisy – zagwarantujemy Ci ofertę z najniższą ceną.

Jak możemy się z Tobą skontaktować?

Telefon
E-mail
guest
0 Komentarze
Inline Feedbacks
Wyświetl wszystkie komentarze

Wszystkie treści prezentowane na łamach niniejszej witryny internetowej mają charakter wyłącznie informacyjno-edukacyjny, stanowiąc wyraz osobistych poglądów ich autora/ów oraz nie nie powinny stanowić podstawy przy podejmowaniu decyzji biznesowych, inwestycyjnych, lub podatkowych, za które to decyzje właściciel strony internetowej ani autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności.

Najnowsze artykuły

2023.11.16  •  Samochód
Jak zarabiać na ubezpieczeniach OC nie będąc agentem ubezpieczeniowym?

Jeśli oferujesz usługi związane z motoryzacją i Twoimi klientami są kierowcy, program SKP jest właśnie dla Ciebie. Zostań partnerem Punkty. Przekazuj swoim klientom Kod Rabatowy na 100 zł przy zakupie OC/AC i zgarniaj prowizję.

Czytaj więcej
Najtańsze OC w 2023
2021.12.30  •  Samochód
Najtańsze ubezpieczenie OC lipiec 2024 – ranking. Sprawdź prognozy i porównaj oferty ubezpieczycieli

Ceny obowiązkowego ubezpieczenia OC zmieniają się dynamicznie. Pamiętaj jednak, że porównując wysokość składki u różnych ubezpieczycieli, możesz oszczędzić nawet kilkaset złotych na polisie. Sprawdź ranking ubezpieczeń OC Punkty i sprawdź, gdzie można było kupić najtańsze ubezpieczenie OC i jakie są prognozy na kolejne miesiące. Pamiętaj, aby regularnie sprawdzać aktualizację naszego rankingu.

Czytaj więcej
2021.12.10  •  Samochód
Kary za brak OC w 2024 roku – najbliższa podwyżka już w lipcu! Ile zapłacisz?

Uwaga kierowcy! Od 1 stycznia 2024 roku drastycznie wzrosły kary za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC. 1 lipca nastąpi wzrost płacy minimalnej, co wiąże się z kolejną podwyżką kar, które uzależnione są od naszych zarobków. Sprawdź, ile możesz zapłacić, jeśli nie masz ważnej polisy i nie ryzykuj. Ubezpieczenie OC to nie tylko obowiązek, ale też ochrona dla Ciebie i innych uczestników ruchu drogowego.

Czytaj więcej
2024.07.19  •  Samochód
Co oznaczają czerwone tablice rejestracyjne i kiedy o nie wnioskować?

Poruszając się po polskich drogach, mogłeś zwrócić uwagę na pojazdy z czerwonymi tablicami rejestracyjnymi, które różnią się od standardowych tablic. Czy wiesz, co oznaczają czerwone tablice rejestracyjne i kto może z nich korzystać? Przygotowaliśmy krótki przewodnik dla tych, którzy jeszcze nie zdążyli się zapoznać z tym zagadnieniem.

Czytaj więcej
2024.07.19  •  Samochód
Parkowanie równoległe krok po kroku

Parkowanie to jedna z podstawowych czynności, które każdy kierowca musi opanować. Wśród różnych technik parkowania, parkowanie równoległe, często nazywane kopertą, uchodzi za jeden z najtrudniejszych manewrów do wykonania. Wymaga precyzyjnego cofania bardzo blisko innych zaparkowanych pojazdów. Jednak dzięki regularnej praktyce i opanowaniu odpowiedniej techniki, parkowanie równoległe będzie znaczenie łatwiejsze.

Czytaj więcej
2024.07.17  •  Motocykl
Czy można kupić dobry motocykl turystyczny do 10 tys. zł?

Marzysz o długich, emocjonujących podróżach motocyklowych, ale niepokoi Cię ograniczony budżet? Nie martw się, na rynku jest wiele wartych polecenia jednośladów, które możesz nabyć za mniej niż 10 tys. zł. W tym artykule znajdziesz sześć wybranych przez nas propozycji, które zapewnią Ci niezapomniane wrażenia z jazdy przy zachowaniu rozsądnych kosztów zakupu i ubezpieczenia.

Czytaj więcej

Najchętniej czytane

Najtańsze OC w 2023
2021.12.30  •  Samochód
Najtańsze ubezpieczenie OC lipiec 2024 – ranking. Sprawdź prognozy i porównaj oferty ubezpieczycieli

Ceny obowiązkowego ubezpieczenia OC zmieniają się dynamicznie. Pamiętaj jednak, że porównując wysokość składki u różnych ubezpieczycieli, możesz oszczędzić nawet kilkaset złotych na polisie. Sprawdź ranking ubezpieczeń OC Punkty i sprawdź, gdzie można było kupić najtańsze ubezpieczenie OC i jakie są prognozy na kolejne miesiące. Pamiętaj, aby regularnie sprawdzać aktualizację naszego rankingu.

Czytaj więcej
2019.04.11
Ubezpieczenie anglika w Polsce w 2023 roku – ile kosztuje OC dla aut z kierownicą po prawej stronie?

Polacy chętnie kupują auta z zagranicy. Mimo że największą popularnością cieszą się pojazdy pochodzące z Niemiec, to nie brakuje też chętnych na angliki, czyli pojazdy sprowadzane z Wielkiej Brytanii. Dla tych samochodów charakterystyczna jest kierownica po prawej stronie. Ile kosztuje ubezpieczenie anglika w Polsce? Na jakie inne koszty muszą być przygotowani właściciele anglików? Sprawdzamy!

Czytaj więcej
2023.08.02  •  Podróże
Czy za granicą trzeba mieć przy sobie prawo jazdy?

Na terytorium Polski nie musisz mieć przy sobie fizycznego dokumentu prawa jazdy. Obowiązek taki został zniesiony pod koniec 2020 roku. Czy takie same zasady obowiązują po przekroczeniu granicy? Dowiedz się, jakie konsekwencje wywołuje brak prawa jazdy przy kontroli za granicą.

Czytaj więcej