Kto zapłaci za zalanie Twojego mieszkania? Kiedy możesz mieć problemy z uzyskaniem odszkodowania?

Zalanie mieszkania – to nie kłopot, jeśli sąsiad jest uczciwy

Obudziłam się, bo woda kapała mi na nos. Nade mną mieszka starsza pani. Okazało się, że woda z dopływu jej pralki lała się na podłogę, a emerytka nie miała pojęcia, gdzie był główny zawór. Pomogłam jej go odnaleźć, ale sufit i ściany w moim mieszkaniu nadawały się do malowania. Sąsiadka wzięła winę na siebie (zresztą trudno byłoby odżegnać się od odpowiedzialności w tej sytuacji) i tego samego dnia zadzwoniła do swojego ubezpieczyciela, zgłaszając szkodę z polisy OC w życiu prywatnym. Rzeczoznawca zjawił się w ciągu kilku dni, ocenił straty i odszkodowanie zostało wypłacone w ekspresowym tempie.

Nie można wymarzyć sobie bardziej idealnych okoliczności w obliczu zdarzenia ubezpieczeniowego – sprawca wziął na siebie odpowiedzialność za powstałe szkody, posiadał dobrowolne OC w życiu prywatnym, podjął inicjatywę i sam zgłosił zdarzenie (wystarczyłoby, żeby podał dane polisy poszkodowanemu), a ubezpieczyciel terminowo wysłał rzeczoznawcę i wypłacił należne odszkodowanie. Oby w każdym przypadku tak było, niestety, czasem zalanie mieszkania to historia jak z koszmaru…

Kwestie sporne – co może stanąć na drodze do odszkodowania za zalanie?

Wynajdowałam lokal użytkowy, w którym niestety co jakiś czas pojawiał się zaciek, rujnował sufit i ściany pomieszczenia i prowadził do powstania ciężkiej do usunięcia pleśni. Nade mną było biuro innej firmy, która wynajęła rzeczoznawcę, by zbadać sprawę. Ale ten orzekł, że wina nie leży po stronie sąsiada. Podobnie, rzeczoznawca wynajęty przez zarządcę budynku nie potrafił definitywnie ustalić przyczyny problemu. Jedynym sposobem na pokrycie szkód było skorzystanie z ubezpieczenia mienia na wypadek zdarzenia losowego. Było to jednak rozwiązanie tymczasowe, bo do zalania dochodziło dość często.

To przypadek niejednoznaczny, w którym nikt nie poczuwa się do odpowiedzialności. Nie ułatwia tego brak określonej przyczyny zdarzenia. Może się też zdarzyć tak, że sprawca, nawet jak się przyzna, nie ma odpowiedniej polisy. Co robić w takich przypadkach?

Przyczyna zalania jest nieznana lub sprawca nie przyznaje się do winy 

Jeśli przyczyna zalania – dziura w instalacji wodnej – leży w poziomie, odpowiedzialność ponosi właściciel mieszkania znajdującego się nad mieszkaniem zalewanym, jeśli w pionie – odpowiedzialność ponosi zarządca budynku. W obu przypadkach sprawca musi najpierw przyznać, że wina leży po jego stronie lub jego wina musi zostać udowodniona, żeby można było ubiegać się o odszkodowanie z jego polisy OC w życiu prywatnym. Koszty, jakie wiążą się z wynajęciem eksperta, mogą zostać pokryte z tytułu ubezpieczenia OC, na przykład w ramach polisy PZU Dom.

Warto po ustaleniu przyczyny zalania spisać z sąsiadem lub przedstawicielem spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej oświadczenie, w którym zostaną opisane okoliczności zdarzenia i w którym sprawca przyznaje się do winy za spowodowane szkody.

Sprawca szkody nie posiada OC w życiu prywatnym

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym stanowi zazwyczaj część pakietu ubezpieczenia nieruchomości, ale nie jest ubezpieczeniem obowiązkowym. Może się okazać, że sąsiad:

• nie posiada OC w życiu prywatnym
• jest sprawcą zdarzenia, które stanowi wyjątek z odpowiedzialności ubezpieczyciela (na przykład jeśli szkoda powstała na skutek siły wyższej lub została wyrządzona umyślnie)
• jest nieposiadającym OC najemcą mieszkania (jeśli szkoda nie powstała w związku z zaniedbaniem obowiązków wynajmującego)

Co wtedy? Zastosowanie będzie miał przepis kodeksu cywilnego (art. 415 k.c.), mówiący, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia. Jeśli mimo udowodnienia winy sąsiada, ten nie poczuwa się do odpowiedzialności, warto wtedy wystosować pismo z roszczeniem, wskazujące kwotę zadośćuczynienia. Jeśli i to nie pomoże, nie pozostaje nic innego, jak wkroczenie na drogę postępowania cywilnego.

Szkodę możesz również pokryć z własnej polisy mieszkaniowej, a Twój ubezpieczyciel zwróci się z regresem do sprawcy.

Warto samemu zaopatrzyć się w ubezpieczenie nieruchomości z klauzulą OC w życiu prywatnym, dokładnie zapoznać się z warunkami ochrony, ale przede wszystkim – dbać o dobre relacje z sąsiadem i spółdzielnią mieszkaniową!