Na czym polega odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka – definicja

Odwrócona hipoteka to specyficzny produkt finansowy skierowany głównie do seniorów będących właścicielami nieruchomości. Polega na tym, że właściciel mieszkania lub domu otrzymuje od banku regularne wypłaty pieniężne (w formie renty lub jednorazowo), które są zabezpieczone wartością jego nieruchomości. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych, w przypadku odwróconej hipoteki nie ma obowiązku spłaty zadłużenia za życia właściciela. Po jego śmierci nieruchomość może przejść na własność banku lub spadkobiercy, który zdecyduje się spłacić zobowiązanie. Dzięki odwróconej hipotece seniorzy mogą poprawić swoją sytuację finansową, czerpiąc korzyści z wartości nieruchomości, a jednocześnie pozostając w niej do końca życia.

Szukasz ubezpieczenia mieszkania lub domu? Sprawdź naszą porównywarkę ubezpieczeń nieruchomości.

Renta hipoteczna i odwrócony kredyt hipoteczny – czym się różnią?

Choć odwrócone produkty hipoteczne pojawiły się na polskim rynku już kilka lat temu, brakowało odpowiednich regulacji prawnych. Dopiero niedawno Sejm przyjął ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, który wkrótce trafi do oferty banków. Warto jednak zaznaczyć, że to, co obecnie reklamują różne instytucje, to renta hipoteczna, funkcjonująca na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. Główne różnice między tymi produktami są znaczące.

Odwrócony kredyt hipoteczny

• Umowa zawierana jest na czas określony (np. 15 lat).
• Produkt oferują banki.
• Właścicielem nieruchomości bank staje się dopiero po śmierci klienta, co daje pewność, że emeryt zachowuje prawo do mieszkania aż do końca życia.

Renta hipoteczna

• Umowa ma charakter dożywotni.
• Oferują ją fundusze hipoteczne.
• Właścicielem nieruchomości fundusz staje się już po podpisaniu umowy, co może stanowić ryzyko dla klienta.

Renta hipoteczna skierowana jest głównie do osób po 65. roku życia, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, wieku i płci klienta oraz tego, czy umowa obejmuje jedną osobę, czy oboje małżonków. W praktyce różnice te oznaczają, że odwrócony kredyt hipoteczny zapewnia większą ochronę właścicielom nieruchomości, podczas gdy renta hipoteczna oznacza natychmiastowe środki kosztem szybszego przekazania własności.

Czytaj także: Koronawirus a ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Ile można dostać w zamian za mieszkanie?

Wysokość świadczenia w ramach renty hipotecznej zależy od wartości nieruchomości, wieku klienta oraz jego płci. Fundusze hipoteczne stosują szczegółowe kalkulacje, bazując na średniej długości życia. Przykładowo, 75-letnia kobieta za mieszkanie o wartości 300 000 zł może otrzymać około 609,76 zł miesięcznie, podczas gdy mężczyzna w tym samym wieku i z takim samym mieszkaniem dostanie 747,76 zł. Różnica wynika z dłuższej oczekiwanej długości życia kobiet, co przekłada się na niższą miesięczną wypłatę.

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego konkretne stawki oraz warunki zależą od banków, które zdecydują się wprowadzić ten produkt do swojej oferty. W przeciwieństwie do renty hipotecznej, w odwróconym kredycie nie mają znaczenia stan zdrowia klienta ani szczegółowe kalkulacje dotyczące jego przewidywanej długości życia. Kluczowe pozostaje jedynie, aby właściciel nieruchomości miał pełną zdolność do czynności prawnych.

W praktyce wysokość wypłat w zamian za mieszkanie jest mocno zróżnicowana i uzależniona od indywidualnej wyceny nieruchomości oraz warunków oferowanych przez konkretne instytucje finansowe.

Jak wygląda zawarcie umowy renty dożywotniej?

Proces zawarcia umowy renty dożywotniej w funduszach hipotecznych jest prosty. Wniosek można złożyć przez internet lub telefonicznie, podając podstawowe dane: imię i nazwisko, datę urodzenia, adres zamieszkania oraz szacowaną wartość nieruchomości.

Po złożeniu wniosku kontaktuje się z Tobą pracownik funduszu, który szczegółowo wyjaśnia zasady działania renty dożywotniej, warunki umowy oraz potencjalne konsekwencje przeniesienia własności mieszkania. Jeśli nadal wyrażasz zainteresowanie, fundusz zleca wycenę nieruchomości. W tym celu do Twojego domu przychodzi rzeczoznawca majątkowy, który precyzyjnie określi wartość mieszkania lub domu, co stanowi podstawę do obliczenia wysokości renty.

Po akceptacji wyceny oraz warunków finansowych następuje zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Warto pamiętać, że:

• umowa jest dożywotnia, co oznacza, że świadczenie wypłacane jest aż do śmierci właściciela,
• senior zachowuje prawo do dożywotniego użytkowania mieszkania, nawet po przeniesieniu jego własności na fundusz.

Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z jej zapisami oraz rozważyć konsultację z prawnikiem, aby mieć pewność co do warunków umowy i swoich praw. Dzięki digitalizacji proces zawarcia umowy jest dziś szybszy, a cały przebieg – od złożenia wniosku po wypłatę pierwszej renty – może potrwać zaledwie kilka tygodni.

Czytaj także: Ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Dla kogo renta, a dla kogo odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem skierowanym głównie do osób o wyższym statusie majątkowym. Klienci mogą liczyć na wypłatę środków przez określony czas, zachowując prawo własności do nieruchomości aż do swojej śmierci. Jest to rozwiązanie dla osób, które chcą w kontrolowany sposób zwiększyć swoje dochody na emeryturze, nie tracąc przy tym formalnych praw do mieszkania.

Z kolei renta dożywotnia oferowana przez fundusze hipoteczne częściej wybierana jest przez osoby o niższej pozycji finansowej, których emerytura nie wystarcza na pokrycie bieżących kosztów życia. Istotną cechą tego rozwiązania jest dożywotnia wypłata renty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na fundusz już w momencie podpisania umowy. Dla wielu seniorów jest to sposób na uzyskanie stałego, dodatkowego dochodu na pokrycie podstawowych wydatków jak opłaty, leki czy codzienne utrzymanie.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny z opcją klucz.

Czy spadkobiercy mogą odzyskać mieszkanie?

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego klient zachowuje prawo własności do nieruchomości do końca życia. Po jego śmierci spadkobiercy mają możliwość odzyskania mieszkania, pod warunkiem że spłacą bankowi kwotę kredytu wraz z naliczonymi odsetkami. Zgodnie z przepisami, spłaty można dokonać w ciągu 12 miesięcy od śmierci właściciela. Jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę, bank przejmie nieruchomość, a ewentualna nadwyżka wartości mieszkania (po potrąceniu długu) może trafić do spadkobierców.

W przypadku renty dożywotniej sytuacja wygląda inaczej. Fundusz hipoteczny staje się właścicielem nieruchomości już w momencie podpisania umowy, co oznacza, że spadkobiercy nie mają możliwości jej odzyskania. Senior zachowuje jedynie prawo dożywotniego użytkowania mieszkania, ale własność jest bezpowrotnie przenoszona na fundusz.

Czytaj także: Ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego.

Źródła:

1. Odwrócony kredyt hipoteczny jest w Polsce uregulowany na podstawie Ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. 2014 poz. 1585). Akt ten określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań z niej wynikających.