Odwrócona hipoteka - dwie możliwości, mnóstwo kontrowersji [ANALIZA]

W ZUS nie odkładasz pieniędzy na swoją starość, tylko finansujesz świadczenia obecnych emerytów. Dodajmy, bardzo niskie świadczenia. Jednocześnie „kupujesz obietnicę”, że i Ty dostaniesz kiedyś emeryturę. Jakiej będzie wysokości, trudno powiedzieć – wszystko wskazuje na to, że niewielkiej. Skąd emeryt może uzyskać dodatkowe pieniądze? Czy nadchodzą dobre czasy dla odwróconej hipoteki?

Starszy człowiek, który ma 900 zł emerytury, siedzi przed telewizorem i ogląda reklamy, w których uśmiechnięci seniorzy przekonują go, że jego życie może się odmienić. Dostanie rentę i będzie mógł zwiedzać świat. Jeśli tylko… przekaże funduszowi hipotecznemu swoje mieszkanie. Gdy więc pojawia się dramatyczny wybór, czy kupić lekarstwa, czy chleb, a ciepły głos z odbiornika opowiada, że dzięki odwróconej hipotece można na starość pożyć, i to w dodatku na niezłym poziomie, trudno nie ulec takiej pokusie…

Renta hipoteczna i odwrócony kredyt hipoteczny – czym się różnią?

Jak zwykle życie pozostawiło naszego ustawodawcę daleko w tyle i odwrócone produkty hipoteczne wkroczyły na polski rynek na długo przed prawem, które miałoby je regulować.

Obecnie w Polsce nie oferuje się jeszcze odwróconych kredytów hipotecznych, ale wkrótce one się pojawią, bo właśnie w ostatnich dniach Sejm przyjął ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym przygotowaną przez ministerstwo finansów.

To, co teraz radośni emeryci reklamują nam w telewizji, to są renty hipoteczne, które funkcjonują w Polsce od kilku lat. Też bez ustawy, na podstawie przepisów ogólnych kodeksu cywilnego. Prawo dla tego rodzaju umów dopiero się tworzy.

Cechy odwróconego kredytu hipotecznego:

• umowa zawierana na czas określony (np. na 15 lat)
• oferowany przez banki
• bank staje się właścicielem nieruchomości dopiero po śmierci klienta

Cechy renty hipotecznej:

• umowa dożywotnia
• oferowana przez fundusze hipoteczne (np. DOM, Familia
• fundusz staje się właścicielem nieruchomości już po podpisaniu umowy

Propozycja funduszy hipotecznych jest skierowana do osób po 65. roku życia. Wysokość dożywotniej renty uzależniona jest od wartości nieruchomości, od wieku i płci klienta, a także od tego, czy podpisuje on umowę sam, czy z małżonkiem.

Ile można dostać w zamian za mieszkanie?

Na temat odwróconych kredytów hipotcznych niewiele jeszcze wiadomo – nie wiemy, które banki zdecydują się je oferować i jak będą szacowały ryzyko.

Fundusze hipoteczne uzależniają wysokość dożywotniej renty od następujących czynników:

• wartość nieruchomości
• wiek klienta
• płeć klienta

Przykład: w Funduszu Hipotecznym DOM 75-letnia kobieta za mieszkanie o wartości 300 000 zł otrzyma miesięcznie 609,76 zł. Dla porównania mężczyzna w takim samym wieku za mieszkanie o tej samej wartości dostanie 747,76 zł. Różnica wynika z tego, że kobiety statystycznie żyją dłużej od mężczyzn.

W odwróconej hipotece nie ma znaczenia stan zdrowia klienta. Fundusze hipoteczne zwracają jedynie uwagę na to, aby senior, właściciel nieruchomości, miał pełną zdolność do czynności prawnych.

Jak wygląda zawarcie umowy renty dożywotniej?

Wniosek o rentę hipoteczną w funduszach DOM i Familia możesz złożyć online. Będziesz musiał podać swoje dane osobowe, datę urodzenia i adres oraz wartość nieruchomości. Następnie zadzwoni do Ciebie pracownik funduszu i przeprowadzi rozmowę, w której wyjaśni Ci zasady działania umowy. Jeśli w dalszym ciągu będziesz zdecydowany na przeniesienie własności mieszkania w zamian za rentę, fundusz wyśle rzeczoznawcę majątkowego, który dokładnie wyceni Twoją nieruchomość. Po ustaleniu wysokości miesięcznej renty podpisywana jest umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Dla kogo renta, a dla kogo odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny, który po wejściu w życie aktualnego projektu ustawy będzie oferowany przez banki, stanie się najprawdopodobniej ofertą skierowaną do osób o względnie wyższym statusie majątkowym i pozwoli im na co prawda zwiększenie dochodów, ale tylko przez ściśle określony czas. Natomiast renta dożywotnia, czyli drugi model odwróconej hipoteki, będzie wybierana przez konsumentów o względnie niższej pozycji finansowej, których dochody na emeryturze nie zaspokajają ich bieżących potrzeb i zależy im na uzyskaniu dodatkowego uposażenia na emeryturze dożywotnio, aby móc pokrywać podstawowe koszty utrzymania – czytamy na stronie Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, czyli organizacji, która zrzesza m. in. firmy pożyczkowe i fundusze hipoteczne.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny z opcją klucz

Czy spadkobiercy mogą odzyskać mieszkanie?

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego klient pozostanie właścicielem nieruchomości do końca życia. Jego spadkobiercy będą mogli spłacić bankowi kredyt wraz z odsetkami w ciągu 12 miesięcy od śmierci seniora i odzyskać nieruchomość.

Renta hipoteczna nie daje takiej możliwości, ponieważ fundusz hipoteczny staje się właścicielem mieszkania już w momencie podpisania umowy.

Czytaj także: Ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego

Wyobraź sobie, że senior umiera niedługo po podpisaniu umowy z funduszem, po przyjęciu zaledwie jednej wypłaty miesięcznej renty. Czy to oznacza, że całe mieszkanie, warte np. 300 000 zł, przepadło? Niestety tak, bo własność mieszkania już została przeniesiona na fundusz. Na tym właśnie polega ryzyko odwróconej hipoteki.

„Zjedz swoje mieszkanie” – ponura perspektywa

Czy rzeczywiście jest w Polsce zapotrzebowanie na tego rodzaju łatanie dziury emerytalnej? Wydaje się, że czasy żniw dla przedsiębiorców oferujących odwróconą hipotekę jeszcze nie nadeszły, a reklamy w telewizji są nie tyle odpowiedzią na potrzeby starszych ludzi, ile próbą wykreowania tych potrzeb. Próbą, dodajmy, niezbyt udaną, bo do tej pory na sprzedaż mieszkania w zamian za rentę zdecydowało się jedynie kilkuset seniorów.

Czy nadchodzą czasy, w których przez 30 lat będziemy spłacać kredyt hipoteczny (jednocześnie odprowadzając składki do ZUS), a potem przez kilka lub kilkanaście lat będziemy „zjadać” z trudem spłaconą nieruchomość?

Czytaj także: Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Na razie renty hipoteczne nie cieszą się dużą popularnością, ponieważ nasi rodzice i dziadkowie zazwyczaj robią wszystko, żeby móc przekazać swoje mieszkanie nam, potomnym, a nie bankowi czy firmie hipotecznej. Warto jednak wiedzieć, czym jest odwrócona hipoteka, ponieważ jeśli słowa wicepremiera Pawlaka okażą się prorocze (na razie wszystko na to wskazuje), a nie zdobędziemy się na oszczędzanie na emeryturę we własnym zakresie, może się okazać, że renta w zamian za mieszkanie może być pokusą nie dla naszych rodziców czy dziadków, ale dla Ciebie i dla mnie, drogi Czytelniku. Za kilkadziesiąt lat.

Czytaj także: Koronawirus a ubezpieczenie kredytu hipotecznego