Czym jest kredyt hipoteczny? Wszystko co musisz wiedzieć o kredycie, zanim go weźmiesz!

Aktualizacja:
kredyt hipoteczny

Na rynku trwa boom na nieruchomości. Wiele z nich będzie finansowanych kredytem hipotecznym. Co to jest kredyt hipoteczny? Jak jest zabezpieczony i oprocentowany? Jakie koszty się z nim wiążą? Co koniecznie trzeba wiedzieć? Sprawdziliśmy!

Decyzję o kupnie mieszkania czy budowie domu w większości przypadków podejmujesz raz w życiu. Tak pokaźnej inwestycji nie finansujesz też zazwyczaj z własnej kieszeni, tylko bierzesz kredyt hipoteczny ze spłatą rozłożoną na co najmniej 20 lat. Czym jest kredyt hipoteczny i na co trzeba zwrócić uwagę w przypadku tego produktu? Wyjaśniamy!

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny (zwany też kredytem mieszkaniowym) to długoterminowy kredyt bankowy, przeznaczonym np. na zakup konkretnej nieruchomości, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na rzecz banku wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, której zakup lub budowa jest finansowana tym kredytem. Skomplikowane? Tylko na pierwszy rzut oka.

Czytaj także: Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Co znaczy, że kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym?

Kwota kredytu hipotecznego wynosi zwykle co najmniej kilkaset tysięcy złotych (a w niektórych przypadkach może wynieść nawet milion złotych). Dlatego też jest on udzielany na kilkanaście a nawet kilkadziesiąt lat (obecnie banki w Polsce udzielają kredytów mieszkaniowych nawet na 35 lat).

Ekonomiści podkreślają, że kredyt hipoteczny najlepiej wziąć na 15-20 lat. Dłuższy okres kredytowania, oznacza ogromne odsetki, jeśli tylko stać Cię na spłatę odrobinę wyższej raty, warto skrócić okres kredytowania.

Aby nie być gołosłownym, podamy przykład, wyliczony przez ekonomistę, Marcina Iwucia. Kredyt o wartości 300 tys. zaciągnięty na 30 lat, przy oprocentowaniu 6 % w skali roku, to w praktyce oprócz kapitału 350 tys. odsetek do spłaty! Jeśli ten sam kredyt rozłożymy na lat 20, odsetek zapłacimy 215 tys. To duża różnica, a wysiłek w spłacie odrobinę wyższej raty, zwykle jest to udźwignięcia.

Więcej na ten temat, między innymi tutaj. 

Co to jest zabezpieczenie hipoteczne?

Zabezpieczeniem kredytu przeznaczony na zakup/budowę mieszkania czy budowę domu jednorodzinnego jest hipoteka na rzecz banku wpisaną do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Księga wieczysta to dokument opisujący stan prawny nieruchomości. Dzięki znajdującym się w niej informacjom można stwierdzić jakie prawa i komu przysługują do danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z czterech działów. Do czwartego działu księgi wieczystej wpisywana jest hipoteka.

Hipoteka służy zabezpieczeniu kredytu hipotecznego i pozwala bankowi na dochodzenie wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego czyją jest ona własnością. Oznacza to, że nawet jeżeli osoba, która wzięła kredyt sprzeda nieruchomość, a nowy właściciel nie będzie go spłacał, bank ma prawo dochodzić od niego swoich roszczeń.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny z opcją „klucz za dług”: oddaj dom, pozbądź się długu

Jak jest oprocentowany kredyt hipoteczny?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego oprocentowanie składa się z dwóch elementów:

  • ze zmiennej stawki WIBOR (3- lub 6-miesięcznej). Na wysokość WIBORU nie masz wpływu.WIBOR jest ustalany w dni robocze o godzinie jedenastej na podstawie stóp zgłaszanych przez uczestników fixingu, czyli przedstawicieli 13 banków, po odrzuceniu dwóch najwyższych i dwóch najniższych wielkości
  •  stałej marży banku (czyli jego zysku z udzielonego nam kredytu). Dobra wiadomość jest taka, że – w pewnym stopniu – możesz mieć wpływ na wysokość marży. Jej wysokość jest negocjowana praktycznie we wszystkich bankach udzielających kredytów hipotecznych (jej wysokość może być uzależniona np. od kwoty kredytu, od wskaźnika LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia ale też od dodatkowych produktów, z których skorzystasz.

Ile trzeba mieć wkładu własnego do kredytu hipotecznego?

Od kilku lat banki nie udzielają kredytów hipotecznych w wysokości pozwalającej sfinansować całość inwestycji (kupno mieszkania czy budowa domu). Jeśli chcesz otrzymać kredyt musisz mieć wkład własny. Od stycznia 2017 r. jego wysokość to 20 proc. kosztów inwestycji. Wkładem własnym mogą być m.in.:

  • gotówka,
  • środki zgromadzone na rachunkach bankowych,
  • oszczędności,
  • premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej,
  • wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu (zaliczki, wpłaty na rachunek dewelopera lub zbywcy),
  • wartość rynkowa działki, na której ma być prowadzona budowa,
  • udokumentowane poniesione koszty budowy, wartość wykonanych robót budowlanych, wartość zakupionych materiałów budowlanych.

Niektóre banki oferują dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ale jest to opcja dość kosztowna.

Czytaj także: Koronawirus a ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Prowizje i opłaty związane z kredytem hipotecznym

Prowizja za udzielenie kredytu to jednorazowa opłata, którą płacisz zazwyczaj w dniu podpisania umowy kredytu. Prowizja jest wyrażona jako procent od kwoty udzielonego kredytu, a jej wysokość – w zależności od banku – wynosi od 0 do 4 proc.

Prowizja nie jest jedyną opłatą związaną z kredytem hipotecznym. Możesz się też zetknąć m.in. z opłatami za:

  • oszacowanie/wycenę wartości nieruchomościbędącej zabezpieczeniem kredytu. Niektóre banki samodzielnie szacują wartość nieruchomości, inne z kolei wymagają przedstawienia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • kontrolę kredytowanej nieruchomości– kredyty przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego wypłacane są w transzach. Wypłatę każdej z nich jest poprzedzona kontrolą na terenie budowy. Podczas tej kontroli bank sprawdza, czy kredytobiorca odpowiednio wykorzystał poprzednio wypłacone mu pieniądze,
  • aneks do umowy– w trakcie spłaty kredytu możemy zmieniać niektóre jego parametry, np. raty z równych na malejące czy skrócić okres spłaty. Zazwyczaj wiąże się to ze zmianą warunków umowy zawartej z bankiem. Za ich dokonanie jest pobierana opłata.

Czytaj również: Kupujesz mieszkanie/ dom? O tym pamiętaj! 

Sposób spłaty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny możesz spłacać w ratach równych lub w ratach malejących.

  • W przypadku kredytu spłacanego w ratach równych na początku spłacasz przede wszystkim odsetki. Wraz z upływem czasu udział części odsetkowej maleje, a zwiększa się udział części kapitałowej.
  • Spłacając kredyt w ratach malejących co miesiąc spłacasz równą ratę kapitałową (będącą ilorazem kwoty kredytu i okresu spłaty w miesiącach) i raty odsetkową, która jest naliczana od zmniejszającego się zadłużenia.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny, dodatkowe ubezpieczenia – co warto mieć? Nie daj się naciągnąć!

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest  hipoteka na rzecz banku wpisana do księgi wieczystej. Do czasu dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki stosowane jest zabezpieczenie przejściowe – kredytobiorca płaci wyższe odsetki (banki podwyższają marżę).

Czytaj także: Ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego – czy warto kupić w banku?

Dodatkowe produkty, czyli cross-sell, ubezpieczenia do kredytu hipotecznego

W zamian za niższą marżę, obniżoną lub zredukowaną do zera prowizję, bank – może cię zobowiązać do skorzystania z innych  oferowanych przez siebie produktów. Najczęściej jest to konto osobiste (dodatkowym wymogiem może być zasilanie go kwotą określoną przez bank), karta kredytowa i dokonywania przy jej użyciu transakcji bezgotówkowych o określonej wysokości czy przystąpienie do ubezpieczenia. Przed skorzystaniem z cross-sellu powinieneś sprawdzić, czy ci się to opłaca.

Często są to również ubezpieczenia. O tym które z nich są potrzebne i warte uwagi, a które raczej się nie sprawdzą, przeczytasz tutaj: Ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – co warto, a co jest tylko naciąganiem? 

Wybierając bank, w którym weźmiesz kredyt hipoteczny nie powinieneś się spieszyć. Poświęć czas na porównanie ofert, nie bój się pytać doradców w oddziałach. Im więcej się dowiesz, tym lepszą ofertę wybierzesz.

Podsumowanie

  1. Kredyt hipoteczny to długoterminowa pożyczka zaciągana na zakup nieruchomości -  zwykle na 20-30 lat
  2. Oprocentowanie kredytu hipotecznego zwykle wynosi około 5-6 % w skali roku
  3. Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest kupowana nieruchomość ( lub inna nieruchomość)
  4. Kredyt warto wziąć na maksymalnie 15-20 lat -  zmniejszamy wtedy znacząco ilość odsetek do spłaty.
  5. Banki oferują do kredytu szereg dodatkowych produktów, zanim się na nie zdecydujemy warto się im dokładnie przyjrzeć


Redaktor Punkta
 
Ekspert ds. ubezpieczeń 

Artykuł, który czytasz został napisany przez jednego z ekspertów multiagencji Punkta. Staramy się przekazać całą naszą wiedzę na temat polis oraz towarzystw ubezpieczeniowych, aby świat ubezpieczeń stał się dla Ciebie jasny i zrozumiały.  

guest
0 Komentarze
Inline Feedbacks
Wyświetl wszystkie komentarze

Najnowsze artykuły

Najtańsze OC w 2023
2021.12.30
Najtańsze OC w sierpniu 2023 r. Comiesięczny ranking ubezpieczeń

Ceny obowiązkowego ubezpieczenia OC zmieniają się dynamicznie. Porównując wysokość składki u różnych ubezpieczycieli, możesz oszczędzić nawet kilkaset złotych. Poznaj nasz ranking ubezpieczeń OC z sierpnia 2023 roku i sprawdź, gdzie można było kupić najtańsze ubezpieczenie OC w tym okresie.

Czytaj więcej
2023.09.05  •  Samochód
Jak przeprowadzić rozliczenie kilometrówki w 2023 roku?

Jeśli używasz prywatnego samochodu do celów służbowych, prawdopodobnie przysługuje ci kilometrówka. Rozwiązanie pozwala zwrócić pracownikowi wydatki związane z użyciem w pracy swojego auta. Kilometrówkę oblicza się na podstawie stawki za kilometr. Od 17 stycznia 2023 roku doszło do jej podwyższenia. Dowiedz się, jak przebiega rozliczenie kilometrówki samochodu prywatnego w 2023 roku.

Czytaj więcej
2023.09.05  •  Samochód
Formalności po zakupie samochodu – o czym nie możesz zapomnieć?

Zakup samochodu to powód do radości. Po sfinalizowaniu transakcji nie można jednak zapomnieć o formalnościach, które czekają na nowego właściciela. Niedopełnienie obowiązków może się wiązać z przykrymi konsekwencjami. Sprawdź, jakie formalności przy kupnie samochodu są niezbędne.

Czytaj więcej
2023.09.05  •  Samochód
Parkowanie w strefie zamieszkania – co mówią na ten temat przepisy?

Strefa zamieszkania to miejsce, które z założenia ma być obszarem bezpiecznym, gdzie panuje ogólny ład i porządek umożliwiające komfortowe życie mieszkańców okolicznych budynków. Z tych względów obowiązują tam określone przepisy. Sprawdź, czy parkowanie w strefie zamieszkania jest dozwolone.

Czytaj więcej

Najchętniej czytane

Kolizja na drodze - jak napisać oświadczenie wzór
2018.03.28  •  Podróże
Stłuczka? Pobierz oświadczenie sprawcy kolizji drogowej i nie martw się więcej! [WZÓR PDF]

Korek. Cenny czas ucieka, a samochody nie jadą. Jedni zmieniają pas ruchu, na siłę wciskając się między auta, drudzy próbują ominąć zator poboczem lub chodnikiem. W takich nerwowych sytuacjach łatwo o stłuczkę, która dodatkowo zablokuje spieszących się kierowców. Ale co dalej? Czy wystarczy spisać oświadczenie sprawcy kolizji, czy lepiej wezwać drogówkę? Odpowiadamy!

Czytaj więcej
Najtańsze OC w 2023
2021.12.30
Najtańsze OC w sierpniu 2023 r. Comiesięczny ranking ubezpieczeń

Ceny obowiązkowego ubezpieczenia OC zmieniają się dynamicznie. Porównując wysokość składki u różnych ubezpieczycieli, możesz oszczędzić nawet kilkaset złotych. Poznaj nasz ranking ubezpieczeń OC z sierpnia 2023 roku i sprawdź, gdzie można było kupić najtańsze ubezpieczenie OC w tym okresie.

Czytaj więcej
Kobieta na motocyklu robi prawo jazdy kat. A
2020.05.22  •  Motocykl
Prawo jazdy kategorii A na motocykl. Ile kosztuje, od ilu lat, jakie wymagania?

Myślisz o zdobyciu prawa jazdy na motocykl? Poniżej znajdziesz wszelkie informacje na temat kat. A. Krok po kroku podpowiadamy, co zrobić i ile to kosztuje, aby móc poruszać się motocyklem po drogach publicznych.

Czytaj więcej