Rentowność nieruchomości – jak obliczyć zwrot z inwestycji ROI i ROE?
Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów na pomnażanie kapitału. Klucz do sukcesu? Wiedza, jak ocenić, czy dana inwestycja rzeczywiście się opłaca. Tutaj do gry wkraczają wskaźniki – ROI (Return on Investment) i ROE (Return on Equity), które pozwalają zmierzyć zwrot z zainwestowanych środków. Czy Twoje pieniądze pracują na Ciebie efektywnie? Dowiedz się, jak prawidłowo obliczyć rentowność.
Sytuacja na polskim rynku nieruchomości
W ostatnich latach polski rynek nieruchomości doświadcza dynamicznego wzrostu cen. Według danych Narodowego Banku Polskiego, w III kwartale 2024 roku średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w 10 dużych miastach wyniosła 11 017 zł za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 1,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 11% rok do roku [1]. Szczególnie szybki wzrost odnotowano w Krakowie, gdzie ceny nieruchomości w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosły o niemal 25%, wyprzedzając pod tym względem nawet takie metropolie jak Dubaj.
Jednocześnie, mimo rosnących cen mieszkań, rentowność inwestycji w nieruchomości na wynajem ulega obniżeniu. Według raportu Expandera i Rentier.io z czerwca 2024 roku, średnia rentowność netto z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi około 4,66% rocznie [2]. Jest to spadek w porównaniu z poprzednim rokiem, kiedy to rentowność oscylowała wokół 5,35%.
Wpływ lokalizacji na opłacalność inwestycji
Lokalizacja nieruchomości odgrywa kluczową rolę w determinowaniu jej rentowności. W miastach takich jak Częstochowa, Sosnowiec czy Szczecin, inwestycje w mieszkania na wynajem cechują się wyższą stopą zwrotu, sięgającą nawet 0,74% miesięcznie, co przekłada się na około 8,88% rocznie.
Porównanie z innymi formami inwestycji
Warto zauważyć, że rentowność inwestycji w nieruchomości na wynajem jest obecnie porównywalna lub nawet niższa niż oprocentowanie obligacji skarbowych. W pierwszym kwartale 2024 roku opłacalność wynajmu mieszkań spadła w dużych ośrodkach miejskich, co czyni inwestycje w obligacje bardziej atrakcyjnymi dla niektórych inwestorów [1].
Sprawdź też: Rynek nieruchomości w czasach inflacji.
Jak obliczyć ROI?
Aby oszacować rentowność inwestycji w nieruchomość, warto skorzystać ze wskaźnika ROI (ang. Return on Investment), który mierzy zwrot z zainwestowanego kapitału.
Oblicz ROI krok po kroku.
- Określ roczny dochód netto z najmu:
- przychód brutto – miesięczny czynsz pomnożony przez 12 miesięcy,
- koszty operacyjne – uwzględnij wydatki takie jak: podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty administracyjne, koszty utrzymania i napraw, media (jeśli opłacane przez właściciela),
- dochód netto – przychód brutto minus koszty operacyjne.
- Oblicz całkowity koszt inwestycji:
- cena zakupu nieruchomości,
- koszty transakcyjne – notarialne, podatki, prowizje,
- koszty remontu i wyposażenia.
- Zastosuj wzór ROI:
ROI = (Roczny dochód netto z najmu / Całkowity koszt inwestycji) × 100%
Przykład obliczenia ROI
- Cena zakupu nieruchomości – 450 000 zł.
- Koszty remontu i wyposażenia – 100 000 zł.
- Całkowity koszt inwestycji – 550 000 zł.
- Miesięczny czynsz najmu – 2 500 zł.
- Roczny przychód brutto – 2 500 zł × 12 = 30 000 zł.
- Szacowane roczne koszty operacyjne:
- podatki od nieruchomości: 1 000 zł,
- ubezpieczenie: 500 zł,
- opłaty administracyjne: 1 200 zł,
- koszty utrzymania i napraw: 1 500 zł.
- Łączne koszty operacyjne: 4 200 zł.
- Roczny dochód netto – 30 000 zł – 4 200 zł = 25 800 zł.
Obliczenie ROI
ROI = (25 800 zł / 550 000 zł) × 100% ≈ 4,69%
Pamiętaj! Rentowność może się różnić w zależności od miasta i dzielnicy. Jeśli nieruchomość jest kupiona na kredyt, należy uwzględnić koszty obsługi długu. Ceny najmu i wartości nieruchomości mogą się zmieniać, wpływając na ROI. ROI to jedno z narzędzi oceny opłacalności inwestycji. Warto również rozważyć inne wskaźniki, takie jak ROE, aby uzyskać pełniejszy obraz potencjalnych zysków.
Jak obliczyć ROE?
Wskaźnik ROE (ang. Return on Equity) mierzy zwrot z kapitału własnego zainwestowanego w nieruchomość, szczególnie istotny przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym.
Oblicz ROE krok po kroku.
- Roczny dochód netto z najmu:
- przychód brutto – miesięczny czynsz pomnożony przez 12 miesięcy,
- koszty operacyjne – podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty administracyjne, koszty utrzymania i napraw, media (jeśli opłacane przez właściciela),
- dochód netto – przychód brutto minus koszty operacyjne.
- Koszty finansowania:
- raty kredytu – miesięczna rata pomnożona przez 12 miesięcy,
- Kapitał własny: wkład własny – środki własne przeznaczone na zakup nieruchomości, dodatkowe koszty – Koszty remontu, prowizje, opłaty notarialne.
- Wzór ROE:
ROE = [(Roczny dochód netto z najmu – Roczne raty kredytu) / Kapitał własny] × 100%
Przykład obliczenia ROE
- Cena zakupu nieruchomości – 550 000 zł.
- Wkład własny (20%) – 110 000 zł.
- Kwota kredytu – 440 000 zł.
- Koszty remontu i wyposażenia – 100 000 zł.
- Kapitał własny łącznie – 210 000 zł.
- Miesięczna rata kredytu (oprocentowanie 7% na 25 lat) – 3 100 zł.
- Roczne raty kredytu – 3 100 zł × 12 = 37 200 zł.
- Miesięczny czynsz najmu – 2 500 zł:
- roczny przychód brutto: 2 500 zł × 12 = 30 000 zł.
- Szacowane roczne koszty operacyjne:
- podatki od nieruchomości – 1 000 zł,
- ubezpieczenie – 500 zł,
- opłaty administracyjne – 1 200 zł,
- koszty utrzymania i napraw: 1 500 zł.
- Łączne koszty operacyjne: 4 200 zł
- Roczny dochód netto: 30 000 zł – 4 200 zł = 25 800 zł
Obliczenie ROE.
ROE = [(25 800 zł – 37 200 zł) / 210 000 zł] × 100%
ROE = [(-11 400 zł) / 210 000 zł] × 100%
ROE ≈ -5,43%
Interpretacja: w tym scenariuszu inwestycja generuje stratę na kapitale własnym na poziomie około 5,43% rocznie. Wynika to z faktu, że roczne raty kredytu przewyższają dochód netto z najmu. Przy obecnych warunkach rynkowych, z wysokimi stopami procentowymi kredytów hipotecznych sięgającymi 7-8%, finansowanie nieruchomości kredytem może obniżyć rentowność inwestycji.
Pamiętaj! Przed podjęciem decyzji o inwestycji z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, dokładnie przeanalizuj potencjalne przychody i koszty, uwzględniając aktualne oprocentowanie kredytów. Rozważ różne formy finansowania, które mogą wpływać na rentowność inwestycji. Pamiętaj, że wskaźnik ROE może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, np. stopy procentowe czy ceny najmu. Dokładna analiza wskaźnika ROE pomoże ocenić opłacalność inwestycji w nieruchomość przy finansowaniu zewnętrznym i podjąć świadomą decyzję inwestycyjną.
Jesteś gotowy na inwestycję? Pamiętaj o ubezpieczeniu mieszkania. Skorzystaj z naszej porównywarki ubezpieczeń nieruchomości i wybierz najlepsze!
Pytania i odpowiedzi
ROI odnosi się do rentowności całej inwestycji, niezależnie od źródła finansowania. ROE mierzy zwrot z kapitału własnego, biorąc pod uwagę finansowanie kredytem.
Jeśli finansujesz zakup w całości gotówką, kluczowy będzie wskaźnik ROI. W przypadku zakupu na kredyt ROE pozwoli dokładniej ocenić rentowność inwestycji w odniesieniu do kapitału własnego.
- Koszty zakupu nieruchomości (w tym podatki, notariusz, remont).
- Koszty operacyjne (np. podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty administracyjne).
- Warunki najmu (czynsz, popyt na rynku, lokalizacja).
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego (w przypadku ROE).
ROI dla nieruchomości wynosi zwykle od 4% do 6% rocznie, w zależności od lokalizacji i struktury kosztów. ROE może być wyższe, ale zależy od warunków kredytowych i wkładu własnego.
Tak, wskaźniki mogą być ujemne, jeśli dochody z najmu są niższe niż koszty operacyjne lub raty kredytu.
- Pominięcie kosztów operacyjnych, takich jak remonty czy ubezpieczenie.
- Niedoszacowanie kosztów finansowania.
- Użycie zbyt optymistycznych założeń dotyczących przychodów z najmu.
Nie, warto także uwzględnić inne wskaźniki, takie jak NPV (Net Present Value) czy IRR (Internal Rate of Return), które mogą dostarczyć bardziej kompleksowej analizy inwestycji.
Podsumowanie
- ROI mierzy całkowitą rentowność inwestycji, uwzględniając przychody netto w stosunku do całkowitych kosztów inwestycji.
- ROE mierzy zwrot z kapitału własnego, biorąc pod uwagę finansowanie nieruchomości kredytem.
- ROI ocenia rentowność całkowitej inwestycji, niezależnie od źródła finansowania, a ROE skupia się na zyskach z kapitału własnego, uwzględniając koszty finansowania kredytem.
- ROI i ROE to kluczowe wskaźniki do analizy opłacalności inwestycji w nieruchomości.
- ROI jest ogólnym narzędziem do oceny całej inwestycji, a ROE jest szczególnie przydatne w przypadku inwestycji kredytowanych.
- Oba wskaźniki wymagają uwzględnienia aktualnych warunków rynkowych jak stopy procentowe, koszty operacyjne i ceny najmu.
Główny Specjalista ds. Ubezpieczeń. Sprawnie łączy wiedzę o ubezpieczeniach z wiedzą o finansach, a także sprzedaży i marketingu. Od ponad 6 lat dzieli się tą wiedzą z klientami, w imieniu grupy Punkta. Powiedzielibyśmy, że kocha ubezpieczenia, ale to nieprawda – kocha zwierzaki, po równo foki i alpaki. Na ubezpieczeniach po prostu się dobrze zna.
Główny Specjalista ds. Ubezpieczeń. Sprawnie łączy wiedzę o ubezpieczeniach z wiedzą o finansach, a także sprzedaży i marketingu. Od ponad 6 lat dzieli się tą wiedzą z klientami, w imieniu grupy Punkta. Powiedzielibyśmy, że kocha ubezpieczenia, ale to nieprawda – kocha zwierzaki, po równo foki i alpaki. Na ubezpieczeniach po prostu się dobrze zna.
Dyr. Agencji Centralnej. Zna branżę ubezpieczeniową jak mało kto w naszym zespole – jest profesjonalistką od ubezpieczeń od 25 lat! W Punkta zarządza zespołem ubezpieczeń majątkowych i życiowych w naszej agencji centralnej w Gdańsku. Jej zespół mówi, że można na nią liczyć w każdej sytuacji.
Dyr. Agencji Centralnej. Zna branżę ubezpieczeniową jak mało kto w naszym zespole – jest profesjonalistką od ubezpieczeń od 25 lat! W Punkta zarządza zespołem ubezpieczeń majątkowych i życiowych w naszej agencji centralnej w Gdańsku. Jej zespół mówi, że można na nią liczyć w każdej sytuacji.
Wszystkie treści prezentowane na łamach niniejszej witryny internetowej mają charakter wyłącznie informacyjno-edukacyjny, stanowiąc wyraz osobistych poglądów ich autora/ów oraz nie nie powinny stanowić podstawy przy podejmowaniu decyzji biznesowych, inwestycyjnych, lub podatkowych, za które to decyzje właściciel strony internetowej ani autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności.
Najnowsze artykuły
Jeśli oferujesz usługi związane z motoryzacją i Twoimi klientami są kierowcy, program SKP jest właśnie dla Ciebie. Zostań partnerem Punkty. Przekazuj swoim klientom Kod Rabatowy na 100 zł przy zakupie OC/AC i zgarniaj prowizję.
Ceny obowiązkowego ubezpieczenia OC zmieniają się dynamicznie. Pamiętaj jednak, że porównując wysokość składki u różnych ubezpieczycieli, możesz oszczędzić nawet kilkaset złotych na polisie. Sprawdź ranking ubezpieczeń OC Punkty i sprawdź, gdzie można było kupić najtańsze ubezpieczenie OC i jakie są prognozy na kolejne miesiące. Pamiętaj, aby regularnie sprawdzać aktualizację naszego rankingu.
Uwaga kierowcy! Od 1 stycznia 2024 roku drastycznie wzrosły kary za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC. 1 lipca nastąpi wzrost płacy minimalnej, co wiąże się z kolejną podwyżką kar, które uzależnione są od naszych zarobków. Sprawdź, ile możesz zapłacić, jeśli nie masz ważnej polisy i nie ryzykuj. Ubezpieczenie OC to nie tylko obowiązek, ale też ochrona dla Ciebie i innych uczestników ruchu drogowego.
W 2025 roku kierowców w Polsce czekają istotne zmiany w przepisach dotyczących badań technicznych pojazdów. Ministerstwo Infrastruktury planuje wprowadzenie nowych regulacji, które obejmą m.in. podwyżkę opłat za obowiązkowe przeglądy techniczne oraz zaostrzenie procedur ich przeprowadzania.
1 stycznia weszły w życie zmiany dotyczące opodatkowania garaży, które mogą wpłynąć na wysokość podatków płaconych przez tysiące właścicieli nieruchomości w Polsce. Nowe przepisy różnicują sposób naliczania podatku w zależności od rodzaju garażu i jego przeznaczenia. Kto zapłaci mniej, a kto powinien przygotować się na wyższe opłaty? Poznaj najważniejsze zmiany i dowiedz się, jak mogą wpłyną na Twój portfel,
W obliczu diagnozy nowotworu złośliwego, pacjenci często stają przed trudnymi wyborami. Oprócz walki z chorobą mają również prawo do uzyskania odszkodowania oraz korzystania z usług zdrowotnych. Jak uzyskać odszkodowanie w przypadku nowotworu złośliwego? Jakie prawa przysługują pacjentom oraz jakie są obowiązujące procedury?
Najchętniej czytane
Myślisz o zdobyciu prawa jazdy na motocykl? Poniżej znajdziesz wszelkie informacje na temat kat. A. Krok po kroku podpowiadamy, co zrobić i ile to kosztuje, aby móc poruszać się motocyklem po drogach publicznych.
Ceny obowiązkowego ubezpieczenia OC zmieniają się dynamicznie. Pamiętaj jednak, że porównując wysokość składki u różnych ubezpieczycieli, możesz oszczędzić nawet kilkaset złotych na polisie. Sprawdź ranking ubezpieczeń OC Punkty i sprawdź, gdzie można było kupić najtańsze ubezpieczenie OC i jakie są prognozy na kolejne miesiące. Pamiętaj, aby regularnie sprawdzać aktualizację naszego rankingu.
Przegląd techniczny to obowiązkowy punkt w kalendarzu każdego kierowcy. Większość samochodów powinna przechodzić badania co roku. Wyjątek stanowią pojazdy nowe – tu przegląd odbywa się po trzech latach od pierwszej rejestracji, a następnie po dwóch latach. Po tym czasie samochód musi przechodzić przegląd techniczny każdego roku. Co jednak w przypadku, gdy zapomnimy o badaniu? Jakie konsekwencje grożą kierowcom za prz