Kto odpowie za szkody w wynajętym mieszkaniu?

Polak woli mieszkać na swoim

Ze danych Eurostatu wynika, że ponad 80% Polaków posiada mieszkanie na własność (72,8% – bez kredytu, 9,6% – z kredytem). Tylko 4% rodaków wynajmuje lokum na warunkach rynkowych, a 13,6% korzysta z mieszkań służbowych, czynszowych lub waletuje u znajomych i rodziny. Wynika to w dużej mierze z przyzwyczajeń i tradycji – dla ludzi w Polsce i krajach Europy Środkowo-Wschodniej kupno mieszkania na własność jest celem, nawet jeśli ich na to nie stać. Obawa o nieruchomość nabytą za ostatnie zaskórniaki kształtuje także stosunki z najemcą – pełne uprzedzeń i nieufności.

Wynajmujący i najemca – who is who?

Na początek należy rozwikłać problemy z terminologią. Słowo „wynajmujący” często niesłusznie stosuje się zamiennie określając właściciela i lokatora mieszkania. Zapamiętaj – wynajmujący to osoba udostępniająca lokum do użytku najemcy. Aby wyraźnie rozgraniczyć, „who is who”, w naszym artykule będziemy posługiwali się słowem „właściciel”.

Obie strony transakcji powinny spisać stosowną umowę najmu, w której zawarte będą ich prawa i obowiązki. Zdarza się, że właściciel mieszkania wymaga od przyszłego lokatora wykupienia OC najemcy. Takie rozwiązanie najczęściej stosuje się w przypadku najmu lub dzierżawy lokalu pod działalność gospodarczą, ale tego typu rozszerzenie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej może okazać się korzystne także dla osób prywatnych.

Sprawdź także: Certyfikat najemcy – jak działa ?

Podczas sporządzania umowy między wynajmującym a najemcą warto ustalić kwestię odpowiedzialności i uzgodnić, z czyjej polisy zostaną pokryte szkody wyrządzone osobom trzecim (na przykład jeśli coś wypadnie przez okno i uszkodzi mienie sąsiada z dołu). Należy przy tym pamiętać, że odpowiedzialność za szkody zalaniowe jest ustalana na zasadzie winy – tzn. jeśli szkoda jest wynikiem przypadku, czyli doszło do niej pomimo dochowania wszelkiej staranności przez użytkownika mieszkania, to taki użytkownik za szkody nie odpowiada.

Czytaj także: Zalanie mieszkania? Nie zawsze dostaniesz odszkodowanie od sąsiada  

Kaucja nie wystarczy

Pobieranie kaucji zwrotnej od najemcy jest standardową praktyką i ma na celu pokrycie szkód, które mogą wiązać się z użytkowaniem mieszkania przez osoby trzecie lub pokrycie niezapłaconych rachunków w razie gdyby najemcy nagle ulotnili się bez wieści.

W rzeczywistości wadium, które wynosi zazwyczaj równowartość miesięcznego czynszu, może nie wystarczyć na naprawy zniszczonego przez lokatora lokum. Jeśli szkody dotyczą drobnych uszkodzeń związanych z eksploatacją mieszkania, kaucja powinna być wystarczającą kompensatą, jeśli natomiast doszło do aktu wandalizmu, właściciel może zostać z dodatkowymi kosztami i bez możliwości obciążenia nimi nieuczciwych najemców. Jest na to sposób – polisę mieszkaniową można rozszerzyć tak, żeby pokrywała szkody związane z dewastacją mienia.

Jakie ubezpieczenie dla właściciela?

Na wypadek szkody w wynajętym mieszkaniu może się przede wszystkim ubezpieczyć sam właściciel. Jeśli masz mieszkanie i szukasz lokatorów, powinieneś przede wszystkim zastanowić się nad kupnem standardowego ubezpieczenia mieszkaniowego, które chroni na wypadek takich szkód jak pożar, zalanie czy kradzież z włamaniem. Taka polisa obejmie również OC w życiu prywatnym, przydatne gdy zalejemy sąsiada z dołu. Zakłady ubezpieczeń często rozszerzają odpowiedzialność za zalania również na sytuacje, do których doszło bez winy użytkownika mieszkania. 

Właściciele zazwyczaj najbardziej boją się, że ich mieszkanie zostanie zniszczone przez imprezujących studentów. Niezależnie od tego, czy jest to lęk podszyty jedynie nieufnością do młodszych najemców i stereotypami, właściciel powinien zadbać o polisę, która ochroni go przed wandalizmem lokatorów.

Ubezpieczenie nieruchomości zazwyczaj chroni na wypadek wandalizmu, ale tylko takiego, który wiąże się z włamaniem do mieszkania.  Warta oferuje swoim klientom także opcję ubezpieczenia przed celowym zniszczeniem elementów stałych oraz ruchomości. W szerszym pakiecie Warta Dom Komfort+ taka ochrona jest w cenie polisy, w przypadku podstawowego pakietu Warta Dom+ należy wykupić dodatkową opcję w ramach rozszerzenia umowy o ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem, rabunku i dewastacji. Inter Ubezpieczenia oferuje specjalny dodatek do polisy mieszkaniowej „OC lokatora”, który chroni przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę (składka wynosi około 20 zł przy sumie ubezpieczenia 25 000 zł).

O polisie mieszkaniowej chroniącej na wypadek dewastacji powinni pomyśleć szczególnie ci właściciele, którzy oprócz czterech kątów pozostawiają do użytku lokatorów także kosztowne wyposażenie. Drobne szkody powstałe w wynajmowanym mieszkaniu mogą również zostać pokryte z OC najemcy (na przykład jeśli stłucze on lustro lub zaleje czymś nową, szwedzką podłogę), niestety lokatorzy rzadko wykupują tego typu ubezpieczenie – a szkoda, bo jest ono bardzo przydatne. Piszemy o nim poniżej.

Jakie ubezpieczenie dla najemcy?

Najemca może wykupić sobie ubezpieczenie OC, które pokryje szkody nieumyślnie wyrządzone sąsiadom lub właścicielowi.

OC najemcy obejmuje szkody rzeczowe powstałe w nieruchomości lub mieniu ruchomym, stanowiącym wyposażenie mieszkania, z której ubezpieczony korzystał na podstawie pisemnej umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, leasingu itp. W ofercie Warta Dom+ OC najemcy należy wykupić jako dodatek, podobnie jak w OC Compensa, podczas gdy na przykład Proama taką ochronę oferuje w standardowym OC w życiu prywatnym:

Ubezpieczenie OC najemcy ma chronić zarówno właściciela jak i lokatora – ten pierwszy może zgłosić szkodę bezpośrednio do ubezpieczyciela, ten drugi nie będzie musiał płacić z własnej kieszeni także wtedy gdy z jego winy ucierpi osoba trzecia (na przykład jeśli mieszkanie sąsiada z dołu zostanie zalane, bo najemca zbyt obficie podlał kwiatki przed wyjściem z domu).

Jeśli lokator nie posiada OC najemcy i dojdzie do szkody z jego winy, właściciel lub sąsiad może zwrócić się do niego o zwrot poniesionych kosztów.

Lokatorzy nie myślą o tym, aby ubezpieczać mieszkanie, które nie jest ich własnością. Zapominają jednak, że ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem, zawarte przez właściciela mieszkania, zawiera spis mienia, które podlega ochronie. Nie są w nim zawarte ruchomości należące do najemcy.  Warto zatem oddzielnie ubezpieczyć cenną elektronikę lub pomyśleć o polisie mieszkaniowej dla lokatora (na przykład w „Lew lokator” w Generali, gdzie ubezpieczyciel wypłaci do 100% sumy ubezpieczenia za sprzęt elektroniczny).

Kiedy ucierpi najemca

Bywa, że w wynajmowanym mieszkaniu dojdzie do szkody w wyniku zaniedbania ze strony właściciela (na przykład gdy dojdzie do zalania w wyniku złego stanu technicznego poziomów wodnych). Zniszczeniu mogą wtedy ulec rzeczy należące do najemcy. W takiej sytuacji właściciel nie musi płacić za szkodę z własnej kieszeni, jeśli postara się o rozszerzenie własnej polisy OC w życiu prywatnym o odpowiednią klauzulę, na przykład taką, jak PZU:

Warunkiem otrzymania odszkodowania z ubezpieczenia, które dotyczy relacji właściciel – lokator będzie zawsze umowa najmu. Tak jak w tym przypadku – jeśli umowa nie została zawarta na piśmie, odpowiedzialność ubezpieczyciela zostaje wyłączona.